ご挨拶

不動産鑑定士　　土屋 暁（つちや さとる）

合同会社土屋不動産鑑定のホームページをご覧いただき、誠にありがとうございます。

代表の不動産鑑定士、土屋暁（つちや さとる）でございます。

私は、約30年前、日本経済の構造について考察するなかで、不動産、とりわけ土地が日本経済に果たしてきた役割に強い関心を持つようになりました。

当時の日本経済には、「土地神話」と呼ばれる土地への強い信認を背景として、土地の経済価値が企業活動や金融、国民生活に大きな影響を及ぼす、いわば「土地本位制」ともいうべき構造が存在していたのではないかと考えました。

このような日本経済と土地の関係を、経済理論だけでなく、現実の不動産市場や個々の不動産の経済価値を通じて深く研究したいという思いから、不動産の専門家である不動産鑑定士を志しました。

不動産の経済価値は、その不動産自体の特性だけでなく、経済・社会の構造、人々の活動、市場の動向など、多様な要因によって形成されます。

土地や建物の価格は、立地条件、利用状況、法的規制、収益性、将来の利用可能性などによって異なります。また、同じ不動産であっても、評価を必要とする目的や前提条件によって、検討すべき事項は異なります。

そのため、不動産鑑定士には、個々の不動産を詳細に調査・分析する専門性とともに、その背後にある経済・社会の動向を的確に把握する広い視野が求められると考えております。

私は、不動産鑑定評価や価格等調査のほか、国土交通省の地価公示、愛知県の地価調査、相続税・固定資産税に関する評価業務等を通じて、不動産の経済価値の把握に取り組んでまいりました。

また、社会保険労務士としての活動や経済・社会に関する研究にも取り組み、不動産を単独の資産として捉えるだけでなく、企業経営や国民生活、さらには日本経済全体との関係から考察することを大切にしております。

当社が重視しているのは、不動産の経済価値を客観的かつ公正に把握し、その結果を依頼者の適切な意思決定に役立てることです。

相続、売買、賃貸借、資産管理、企業経営など、不動産に関する問題は多岐にわたります。その背景には、それぞれ異なる事情や利害関係が存在し、単に価格を算定するだけでは十分でない場合もあります。

当社では、依頼者が抱える問題や評価の目的を丁寧に把握し、不動産鑑定士としての専門的な知識と調査・分析に基づいて、適切な評価と分かりやすい説明に努めてまいります。

不動産鑑定評価は、不動産の経済価値を明らかにすることを通じて、個人や企業の合理的な判断を支え、社会における公正な経済活動に貢献する重要な専門業務であると考えております。

今後とも、専門性を高めるとともに、経済・社会に対する幅広い視野を持ち、依頼者の皆様から信頼される不動産鑑定業務を実践してまいります。

不動産の価格や経済価値について疑問や問題をお抱えの際には、どうぞお気軽にご相談ください。

皆様のお役に立てるよう、誠実に取り組んでまいります。

何卒よろしくお願い申し上げます。

登録等

不動産鑑定業者　合同会社土屋不動産鑑定
愛知県知事（２）第４０７号
不動産鑑定士　土屋　暁　　第１０２５１号
日本不動産鑑定士協会連合会正会員
愛知県不動産鑑定士協会正会員
地価公示評価員
地価調査評価員
相続税評価員
固定資産税評価員

こんな時に不動産鑑定士がお役に立てます！

case１相続や贈与、売買や交換の際に

　相続税や贈与税の申告の際、不動産の適正な価格を示すために不動産鑑定評価が有効です。遺産分割・財産分与・売買や交換の際不動産価格の妥当性判断等、不動産鑑定士の評価やアドバイスがお役に立つでしょう。

case２家賃や地代の改定（値上げ・値下げ）交渉のときに

　土地や建物を賃貸借する場合の地代・家賃等の適正賃料を示す唯一の手段が鑑定評価です。新規の地代・家賃設定や既存契約の見直しにおける継続賃料のほか、立退料の算定も行います。

case３わが社が保有する不動産の時価はいくらなの？

　決算対策、減損会計、自社株評価、担保価値の把握、不動産売買の検討等、鑑定評価で不動産の「適正な時価」を把握することは、企業運営の円滑化につながります。

case４Ｍ＆Ａ・事業承継の際に

　持ち株会社の設立、会社分割等の組織再編、Ｍ＆Ａ、事業承継等、不動産の経済価値が各種意思決定に影響を与える場合には不動産鑑定評価書が力を発揮します。

case５不動産全般に関する相談相手として

　所有不動産の利活用判断や日々の不動産に関するちょっとした相談等、地域に精通した公平な第三者として、日頃から傍にいると安心していただける相談相手、それが不動産鑑定士です。

鑑定の流れ

step１事前相談

　電話やメールでお問い合わせください。
　依頼内容や対象の不動産を示していただくと円滑に進みます。

step２費用やスケジュールについてお示しします。

　見積書・依頼書兼承諾書・確認書をお示しいたします。

step３鑑定評価業務開始

・現地調査、役所調査、法務局調査、市場調査
・対象不動産の特定
・価格形成要因の分析
・鑑定評価額の決定

step４不動産鑑定評価書の交付と説明

step５費用精算

step６鑑定評価業務完了

step７アフターフォロー

不動産鑑定評価・簡易の価格等調査

不動産鑑定士が行う不動産の価格・賃料に関する専門的な調査には、大きく分けて「不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価」と「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」がございます。

当社では、後者を分かりやすく「簡易の価格等調査」と呼んでおります。

不動産の価格や賃料を把握する目的は、売買、相続、賃貸借、企業経営、裁判、税務など多岐にわたり、その利用目的によって必要とされる調査内容や成果報告書の性格が異なります。

当社では、依頼者の目的やご事情を十分にお伺いし、適切な調査方法をご提案いたします。

1．不動産鑑定評価

不動産鑑定評価とは、国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」に則り、不動産の経済価値を客観的かつ専門的に判定し、その結果を価格または賃料として表示するものでございます。

不動産鑑定評価では、対象不動産の確認、資料の収集・分析、価格形成要因の分析、鑑定評価手法の適用などについて、不動産鑑定評価基準に従った適切な手順を踏み、価格または賃料を判定します。

その成果は「不動産鑑定評価書」として取りまとめます。

不動産鑑定評価書は、価格や賃料の判断に至る根拠と過程を明らかにするものであり、第三者に対する客観的な説明や、利害関係者間の合理的な意思決定に役立てることができます。

特に、以下のような場合には、不動産鑑定評価が適していると考えられます。

• 裁判・紛争関係：不動産価格や賃料に関する紛争において、専門的・客観的な判断資料が必要となる場合
• 相続・遺産分割関係：相続不動産の経済価値を明確にし、相続人間の協議や財産分割の判断資料とする場合
• 税務関係：相続税やその他の税務上の問題について、不動産鑑定評価による価格の検討が必要となる場合
• 企業経営・資産管理関係：不動産の売買、資産の組替え、関係会社間取引などにおいて、客観的な価格の把握が必要となる場合
• 賃貸借関係：地代・家賃の新規設定や改定について、専門的な賃料判断が必要となる場合

なお、裁判や税務で鑑定評価書を利用する場合でも、その取扱いや採用の可否は、それぞれの制度、提出先の判断、個別事情等によって異なります。

2．簡易の価格等調査

簡易の価格等調査とは、正式には「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」と呼ばれるものでございます。

不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を基本的な考え方としながら、依頼目的や利用者の範囲等に照らして合理的な理由があり、所定の要件を満たす場合に、調査内容や手順等の一部を簡略化するなどして実施するものです。

例えば、調査の目的や対象不動産の状況に応じて、資料収集の範囲、実地調査の方法、価格等を求める手法、成果報告書の記載内容などについて、合理的な範囲で調整することが考えられます。

ただし、簡易の価格等調査は、単に不動産鑑定評価の手順を自由に省略できるものではございません。

国土交通省が定める「価格等調査ガイドライン」に従い、依頼目的、調査の範囲、調査結果の利用者、第三者への開示・提出の有無などを確認したうえで、実施の可否と具体的な調査方法を判断する必要がございます。

簡易の価格等調査は、例えば以下のような場合に活用が考えられます。

• 売買交渉の事前検討：不動産の売却・購入を検討する際に、価格水準を把握して交渉方針を検討したい場合
• 賃料交渉の事前検討：地代・家賃の改定交渉に先立ち、賃料水準や改定の可能性を検討したい場合
• 相続・資産整理の初期検討：相続対策や資産整理を進めるうえで、所有不動産の価格を概略的に把握したい場合
• 企業内部の経営判断：企業が保有する不動産の価格を把握し、経営方針や資産活用を検討する場合

なお、交渉相手やその他の第三者に調査結果を開示・提出することが予定されている場合には、その利用目的や提出先等に応じて、簡易の価格等調査が可能かどうかを慎重に判断する必要がございます。

また、成果は「価格調査書」「調査報告書」「意見書」などとして取りまとめます。

不動産鑑定評価書との区別を明確にするため、成果報告書の表題や調査価格等の名称には、「簡易鑑定書」「価格評価書」「簡易鑑定額」など、不動産鑑定評価書や鑑定評価額と混同されるおそれのある表現は使用いたしません。

さらに、簡易の価格等調査による結果は、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行った場合の結果と異なる可能性がございます。

3．当社における実際の運用

当社では、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を基本として、依頼者の目的やご事情に応じた適切な業務内容をご提案することを方針としております。

まず、不動産鑑定評価を行うことを念頭に、対象不動産の特性、必要な調査・分析の内容、成果報告書の利用目的等を検討いたします。

そのうえで、依頼者から簡易の価格等調査をご希望いただいた場合には、価格等調査ガイドラインに照らして実施が可能かどうかを確認し、不動産鑑定評価基準に定める基本的事項や手順等のうち、どの部分について合理的な簡略化等が可能であるかを検討いたします。

例えば、調査資料の充実度、実地調査の範囲、適用する手法、分析内容、成果報告書の記載事項などによって、必要な作業量は異なります。

報酬額については、単に「不動産鑑定評価か簡易の価格等調査か」という区分だけで決定するのではなく、実際に必要となる調査・分析の内容や業務量を踏まえてお見積りいたします。

したがって、簡易の価格等調査を選択することによって、業務内容に応じて報酬額を抑えられる場合がございますが、対象不動産の特性や依頼目的によっては、十分な調査を省略できない場合もございます。

また、第三者への提出等を予定されている場合には、必要な信頼性や説明可能性を確保するため、不動産鑑定評価書の作成をご提案する場合がございます。

業務の受託に当たっては、依頼目的、調査内容、利用者の範囲、成果報告書の取扱い等を確認し、必要な事項を明確にしたうえで、業務内容と報酬額をご提示いたします。

4．当社の基本的な考え方

不動産の価格や賃料は、所有者、利用者、取引当事者などの経済的利害に直接関係する重要な事項でございます。

したがって、費用を抑えることだけを目的として調査内容を簡略化することは、必ずしも依頼者の利益につながるとは限りません。

一方、依頼目的によっては、不動産鑑定評価書を作成するほどの調査・分析を必要としない場合もございます。

当社では、**「必要な調査は確実に行い、合理的に簡略化できる部分は簡略化する」**という考え方に基づき、専門性と経済合理性の両立を目指しております。

不動産の価格・賃料についてお悩みの際には、不動産鑑定評価と簡易の価格等調査のどちらが適しているのかという点も含め、どうぞお気軽にご相談ください。

依頼者の目的に即した適切な調査方法をご提案いたします。

不動産鑑定士への報酬額・ご相談料金

不動産鑑定士への報酬額は、対象となる不動産の種類、価格、権利関係、調査・分析の内容、成果報告書の利用目的などによって異なります。

不動産の問題は多岐にわたり、必ずしもすべての場合に正式な不動産鑑定評価書を作成する必要があるわけではございません。

当社では、不動産鑑定評価、簡易の価格等調査、権利関係の調査、その他のご相談など、依頼者の目的やご事情に応じて、適切な業務をご提案しております。

また、依頼者にとって費用負担が過大とならないよう、必要な専門的調査を確保しながら、合理的に業務内容を設定することを重視しております。

以下に、各業務の報酬額とその考え方をご案内いたします。

1．不動産鑑定評価の報酬額

不動産鑑定評価の参考例

不動産鑑定評価の報酬額について、一般的な不動産を対象とした参考例は、以下のとおりでございます。

不動産の類型	評価額	報酬額（税込）
宅地又は建物	1,000万円まで	221,100円
建物及びその敷地	500万円まで	289,300円

※上記は参考例であり、個別の案件に対する確定報酬額ではございません。

不動産鑑定評価では、不動産の種類や権利関係などの「類型」と、鑑定評価額の水準によって、必要となる作業量や専門的な分析の内容が異なります。

例えば、土地のみを対象とする場合と、土地・建物を一体として対象とする場合では、調査・分析の範囲が異なります。

また、更地、貸家及びその敷地、借地権、底地、区分所有建物及びその敷地など、対象不動産の類型が複雑になるほど、専門的な検討を多く必要とする場合がございます。

さらに、鑑定評価額が高額になる場合や、対象不動産の規模が大きい場合、特殊な事情が存在する場合などには、報酬額が高くなる傾向がございます。

したがって、当社では、対象不動産の内容、鑑定評価の目的、必要な資料や調査の範囲等を確認したうえで、具体的な報酬額をお見積りいたします。

2．簡易の価格等調査の報酬額

簡易の価格等調査とは、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査であり、依頼目的等に照らして認められる場合に、調査・分析の内容を合理的な範囲で簡略化するなどして行う業務でございます。

当社では、原則として不動産鑑定評価の報酬額を基準に、簡略化が可能な作業内容や作業量を勘案し、個別に報酬額をご提示いたします。

例えば、不動産の売買価格の検討、賃料交渉の事前準備、相続不動産の価格把握、資産の有効活用の検討などについては、依頼目的によって簡易の価格等調査を活用できる場合がございます。

ただし、単に報酬額を抑えるためだけに、不動産鑑定評価に必要な調査・分析を省略できるわけではございません。

価格等調査ガイドラインに従い、利用目的、成果報告書の利用者、第三者への提出の有無などを確認したうえで、簡易の価格等調査が可能かどうかを判断いたします。

当社では、必要な調査は確実に行い、合理的に簡略化できる部分は簡略化することによって、専門性と経済合理性を両立させることを目指しております。

3．権利関係の調査等

<text>報酬額：22,000円（税込）～</text>

不動産の利用や取引、相続、資産管理などを検討する場合には、不動産の価格だけでなく、権利関係を把握することが重要になります。

例えば、土地や建物について、所有者が誰であるか、共有関係がどのようになっているか、抵当権等が設定されているか、地上権や賃借権などの利用関係が存在するかによって、不動産の利用方法や経済価値に大きな影響が生じる場合がございます。

当社では、登記情報、契約関係資料、その他の関連資料等を基に、不動産の権利関係や経済的な問題について、必要な調査・整理を行います。

ただし、登記情報だけでは把握できない権利関係もあるため、必要に応じて追加の資料確認等を検討いたします。

調査の範囲は、対象不動産の数や権利関係の複雑さ、必要となる資料の種類などによって異なります。

そのため、基本的な報酬額を22,000円（税込）からとし、実際に必要となる作業内容や作業量に応じて、具体的な報酬額をご提示いたします。

なお、権利関係に関する法的紛争の解決や法律上の権利義務についての専門的な判断、登記手続等が必要となる場合には、弁護士や司法書士等の専門家へのご相談が必要となることがございます。

4．法務局資料等の取得費用

不動産に関する調査では、法務局が管理する登記情報や図面等を確認することが重要です。

主な資料として、土地・建物の登記事項、地図又は地図に準ずる図面（公図）、地積測量図、建物図面、各階平面図などがございます。

これらの資料を取得する方法には、大きく分けて次の二つがございます。

① 登記事項証明書等の取得

法務局が発行する登記事項証明書等には、登記官による証明が付されております。

裁判所や行政機関、金融機関等への提出など、正式な証明書が必要となる場合には、原則としてご依頼者様に法務局の窓口やオンライン請求等を利用して取得いただくことをご案内しております。

② インターネットによる登記情報の取得

当社では、調査・分析に必要な参考資料として、インターネットの「登記情報提供サービス」等を利用して、登記情報や地図・図面情報を取得することがございます。

登記情報提供サービスで取得する情報は、請求時点で登記所が保有する登記情報に基づくものですが、登記事項証明書等とは異なり、証明文や公印等は付されません。

そのため、正式な証明書の代わりとして利用できるとは限りません。

当社による資料取得に費用が生じる場合には、取得する資料の種類や件数、必要な作業等を踏まえ、費用の取扱いをご案内いたします。

なお、資料取得に係る実費と、資料の調査・分析に係る報酬とは、区別してご説明いたします。

5．その他のご相談料

当社では、不動産鑑定評価書や価格調査書の作成を目的としない、不動産の経済価値や利用に関するご相談も承っております。

例えば、相続した不動産をどのように取り扱うべきか、相続人間で不動産の価格について認識が異なる場合にどのような資料が必要か、所有不動産を売却・賃貸・有効活用する場合にどのような点を検討すべきか、といったご相談が考えられます。

また、企業が保有する不動産の利用方針や、現在の賃料が適切な水準にあるかといった問題についても、不動産鑑定士の専門的な立場からご相談に応じます。

こうしたご相談では、必ずしも不動産の価格や賃料を正式に判定する必要があるとは限りません。

そのため、当社では、ご相談に要する時間を基本として、必要となる資料確認や専門的な検討の内容を踏まえて報酬額を設定する方法も設けております。

具体的なご相談料については、ご相談内容や必要な作業時間等を確認したうえで、事前にご案内いたします。

なお、法律問題や税務問題など、不動産鑑定士の専門業務の範囲を超える事項につきましては、必要に応じて弁護士、税理士等の専門家へのご相談をご案内いたします。

6．初回ご相談無料

<text>初回のご相談は無料で承っております。</text>

不動産に関する問題は、依頼者によって事情が異なり、問題の内容が複雑な場合も少なくありません。

また、ご自身が抱えている問題について、不動産鑑定評価書を取得すべきなのか、簡易の価格等調査で足りるのか、あるいは資料調査や専門家への相談だけで対応できるのか、判断が難しい場合もございます。

当社では、まず依頼者の置かれている状況やお困りの内容をお伺いし、問題の整理と、必要となる専門業務の検討を行うことが重要であると考えております。

そのため、初回のご相談については無料とし、どのような業務が必要となるのか、どの程度の費用が見込まれるのかについて、ご案内いたします。

なお、初回無料相談は、ご相談内容の概要の確認や業務のご案内を中心とするものであり、個別の価格・賃料の判定、詳細な資料調査、報告書の作成等については、別途有料の業務としてご案内する場合がございます。

ご相談いただいたからといって、直ちに有料の不動産鑑定評価等をご依頼いただく必要はございません。

業務内容や報酬額について十分にご説明し、ご納得いただいたうえで、正式なご依頼を承ることを基本としております。

不動産の問題に直面した際には、ご自身で問題を抱え込まず、まずはお気軽にご相談ください。

不動産鑑定士としての専門的な知識と経験に基づき、依頼者の目的に即した合理的な対応方法をご提案いたします。

リンク集

日本不動産鑑定士協会連合会
公益社団法人 愛知県不動産鑑定士協会
不動産情報ライブラリ
資産評価システム研究センター
財産評価基準書｜国税庁
国土交通省
愛知県公式Webサイト
豊田市公式ホームページ
【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト
不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで！

不動産特有の権利関係等

不動産の経済価値は、土地や建物の物理的な状態だけでなく、その不動産について成立している所有権、借地権、賃借権などの権利関係によっても大きく異なります。

同じ土地であっても、所有者が自由に使用できる場合と、第三者に借地権が設定されている場合では、所有者が享受できる経済的利益が異なり、その価格も異なることがございます。

また、土地や建物の賃貸借では、地代・家賃のほかに、権利金、敷金、保証金、更新料、各種承諾料などの一時金が授受されることがございます。

これらの一時金についても、名称だけでなく、その目的や経済的性格を把握することが重要です。

当社では、不動産の権利関係と経済的価値との関係を重視し、個別の契約内容や市場動向を踏まえた専門的な調査・分析を行っております。

1．借地権・底地等

（1）借地権・底地の基本的な考え方

借地権・底地とは、一つの土地について、借地権者と土地所有者の双方が異なる権利利益を有している場合に成立する、不動産特有の権利関係でございます。

借地権とは、借地借家法上、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。

一方、底地とは、借地権が設定されている土地について、その土地所有者が有する所有権をいいます。

例えば、土地所有者が第三者に土地を貸し、その第三者が土地上に建物を所有する場合、一定の要件のもとで借地権が成立します。

この場合、土地所有者は土地の所有権を保持しておりますが、借地権者による使用収益を認めているため、土地を自由に使用・処分することについて一定の制約を受けることになります。

一方、借地権者は、契約や法令の範囲内で土地を使用収益できる反面、地代の支払義務や土地利用に関する制約等を負います。

このように、一つの土地から生じる経済的利益が、土地所有者と借地権者との間に分かれて帰属している点が、借地権・底地の大きな特徴でございます。

なお、駐車場や資材置場など、建物の所有を目的としない土地の賃貸借については、原則として借地借家法上の借地権とは区別して考える必要がございます。

（2）借地権の種類と権利関係

借地権には、普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権等があり、その種類によって存続期間や契約更新、契約終了時の取扱いなどが異なります。

普通借地権では、借地借家法に基づく契約更新や借地権者の保護に関する規定が重要になります。

一方、定期借地権では、法定の要件を満たした契約により、期間満了時に契約を終了させることが予定されています。

このため、借地権の経済的価値を検討する際には、単に地代や契約期間を確認するだけでは十分ではございません。

特に、以下の事項を総合的に検討することが重要です。

• 借地権の種類及び法的性質
• 借地契約の締結時期、契約期間及び残存期間
• 契約更新の条件及び更新の可能性
• 現在の地代とその改定経緯
• 権利金、保証金、更新料等の授受の状況
• 借地権の譲渡・転貸に関する条件
• 建物の建替え、増改築等に関する制約
• 借地権者の使用収益の状況
• 契約終了時の建物の取扱い及び土地の返還条件
• 地域の借地権取引の慣行及び市場性

なお、借地借家法の施行前に設定された借地権については、旧借地法や経過措置が関係する場合もございます。

（3）借地権・底地の経済的価値

借地権と底地は、それぞれ異なる経済的利益を基礎として価格が形成されます。

① 借地権の価格

借地権の経済的価値は、借地権者が土地を使用収益することによって得られる利益を基礎として形成されます。

その中心となるのは、土地を長期間にわたり安定的に使用収益できる利益や、適正な賃料と実際に支払っている賃料との差額から生じる経済的利益などです。

例えば、地域における適正な地代と比較して、借地権者が長期間にわたり低廉な地代で土地を使用できる場合には、その有利な条件が借地権の経済的価値を構成することがございます。

ただし、地代が低いことだけで借地権の価格が決まるものではございません。

契約期間、権利の安定性、譲渡の可能性、建物の利用状況、地域の取引慣行などを総合的に検討する必要がございます。

② 底地の価格

底地の経済的価値は、土地所有者が借地契約を通じて得られる利益を基礎として形成されます。

その主な内容は、地代収入から必要な諸経費等を控除した収益や、契約期間満了等によって土地の使用収益が所有者に復帰することから生じる経済的利益などです。

また、将来授受されることが見込まれる一時金が、底地の経済的価値に影響する場合もございます。

したがって、同じ土地であっても、地代が高い場合と低い場合、契約期間が長い場合と短い場合などでは、底地の価格が異なることになります。

さらに、借地権者が底地を買い取る場合には、土地の権利関係が統合されることによって、市場性の回復等による経済的価値の増加が生じる場合もございます。

③ 更地価格と借地権価格・底地価格の関係

借地権と底地の価格は、同じ土地の経済的価値を異なる権利利益の側面から把握するものでございます。

しかし、更地価格を単純に借地権価格と底地価格に分割すればよいというものではございません。

借地権・底地それぞれの取引市場、流通性、収益性、契約条件等によって、価格形成の仕組みが異なるためです。

また、相続税評価に用いられる借地権割合は、税務上の財産評価のために定められたものであり、個別の不動産鑑定評価における借地権価格や底地価格が、必ずその割合によって決まるわけではございません。

（4）借地権設定契約における地代と権利金の関係

土地所有者が借地権を設定する際には、通常、借地権者から土地の使用収益の対価として地代を受け取ります。

これに加えて、契約締結時に権利金等の一時金を授受する場合もございます。

ここで重要なのは、地代と権利金を個別に考えるのではなく、借地契約全体から生じる経済的利益として総合的に把握することでございます。

地代は、通常、借地権者が継続的に支払う土地の使用収益の対価です。

一方、権利金は、借地権の設定に伴う経済的利益の対価、土地所有者が受ける制約に対する補償、賃料の前払い等、契約内容によって異なる経済的性格を有する場合がございます。

例えば、借地権設定時に相当額の権利金を授受する契約では、その一時金と地代との関係を考慮して、地代が設定されることがあります。

一方、権利金を授受しない契約では、地代の水準やその他の契約条件によって、貸主・借主それぞれの経済的利益がどのように形成されるかを検討することが重要です。

ただし、権利金を授受しない場合に必ず地代を高く設定しなければならないというものではございません。

契約期間、保証金の有無、土地利用の制約、契約終了時の条件、地域の取引慣行など、さまざまな要因が関係しております。

また、権利金を授受しない借地契約では、当事者が個人か法人か、権利金授受の慣行がある地域かどうか等によって、税務上の取扱いが問題となる場合がございます。

特に、法人が関係する一定の借地権設定では、権利金の認定課税や税務上の「相当の地代」の考え方について検討が必要となることがございます。

なお、税務上の相当の地代と、不動産鑑定評価における適正な地代とは、目的や算定の考え方が異なります。

（5）新規地代と継続地代

借地契約の地代を検討する際には、新たに契約を締結する場合の「新規賃料」と、既存の契約の地代を改定する場合の「継続賃料」を区別することが重要です。

新規賃料は、新たに賃貸借契約を締結することを前提として、対象不動産の価格、期待利回り、賃貸市場の動向等を踏まえて求めるものです。

一方、継続賃料は、既存の賃貸借関係を前提として、これまでの契約の経緯、直近の賃料合意時点からの経済事情の変化、地代改定の経緯、近隣の賃料水準等を総合的に検討して求めるものです。

したがって、既存の地代が現在の新規賃料の水準と異なっている場合でも、その差額をそのまま改定額とすることが適切とは限りません。

借地契約は長期間継続することが多いため、契約当事者間の公平や従前の契約関係を踏まえた専門的な判断が重要となります。

（6）借地権・底地に関する主なご相談

借地権・底地の問題は、売買や相続だけでなく、賃料改定、資産管理、事業承継など、さまざまな場面で発生いたします。

例えば、次のような問題が考えられます。

• 借地権を第三者に譲渡する場合の価格
• 土地所有者が底地を売却する場合の価格
• 借地権者が底地を買い取る場合の価格
• 土地所有者が借地権を買い取る場合の価格
• 借地権・底地を相続又は贈与する場合の価格
• 地代の新規設定や改定に関する問題
• 借地権設定時の権利金と地代のバランス
• 借地契約の更新や条件変更に伴う経済的問題
• 親族間・同族会社間における借地権・底地の取引

当社では、権利関係や契約内容を確認し、不動産鑑定士として、借地権・底地の価格や地代等に関する専門的な調査・分析を行います。

法的な権利義務の判断や紛争解決、税務上の判断等については、必要に応じて弁護士、税理士等との専門分野の区別を踏まえて対応いたします。

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2．賃貸借契約等に当たって授受される一時金について

（1）一時金の基本的な考え方

土地や建物の賃貸借契約では、地代・家賃などの継続的に支払われる賃料のほかに、契約締結時、契約更新時、契約条件の変更時などに、一時金が授受されることがございます。

代表的なものとして、権利金、礼金、敷金、保証金、更新料、譲渡承諾料、増改築承諾料などが挙げられます。

これらの一時金は、その名称によって法的・経済的な性格が必ずしも決まるものではございません。

不動産鑑定実務では、一時金がどのような経済的利益に対応するものなのか、返還が予定されているのか、賃料との間にどのような関係があるのかを把握することが重要です。

一時金を経済的な性格から整理する場合には、主として次の三つの観点から考えると理解しやすくなります。

1. 賃料の前払的性格を有する一時金
2. 預り金的性格を有する一時金
3. その他の対価や複合的な性格を有する一時金

ただし、これは一時金を理解するための経済的な整理であり、すべての一時金が明確に三つに区分できるわけではございません。

（2）賃料の前払的性格を有する一時金

賃料の前払的性格を有する一時金とは、土地や建物の使用収益に対する経済的な対価を、毎月の賃料とは別に、あらかじめ支払う性格を有するものです。

このような一時金が授受される場合には、毎月支払う賃料だけでなく、当該一時金に対応する経済的利益を考慮して、賃貸借全体の賃料水準を把握する必要がございます。

代表的なものとして、次のような一時金が考えられます。

① 権利金

借地権の設定等に伴って授受される一時金です。

権利金は、借地権の設定によって借地権者が取得する経済的利益に対する対価、土地所有者が受ける制約に対する補償、賃料の前払い等、契約の内容や取引慣行によって異なる性格を有する場合がございます。

したがって、権利金のすべてを単純に前払賃料と扱うことは適切ではございません。

② 礼金

主として建物賃貸借契約の締結時に、賃借人から賃貸人に支払われる一時金です。

一般に返還されない契約が多く、賃貸借契約の成立に伴う対価や賃料の補充・前払いなどの性格を有する場合がございます。

③ 前払賃料

将来の一定期間に対応する賃料を、契約締結時等にあらかじめ支払うものです。

その名称のとおり、賃料の前払いとしての性格が明確な一時金であり、契約期間や支払対象期間との対応関係を確認することが重要です。

経済的な特徴

賃料の前払的性格を有する一時金については、賃料との関係を適切に把握する必要がございます。

不動産鑑定評価では、その一時金の運用益や、賃貸借期間に対応する償却額等を考慮することによって、賃貸借全体から生じる経済的対価を検討します。

なお、返還の有無や返還条件は、契約内容等によって判断されるものでございます。

（3）預り金的性格を有する一時金

預り金的性格を有する一時金とは、賃貸借契約に伴って賃借人から賃貸人に交付され、契約上の債務の担保等のために預けられる性格を有する金銭です。

代表的なものとして、敷金や保証金がございます。

① 敷金

敷金は、賃料の不払いやその他の賃貸借契約に基づく金銭債務を担保するために、賃借人が賃貸人に交付する金銭です。

民法上、原則として賃貸借契約が終了し、賃貸物が返還された場合などに、未払賃料その他の対象となる債務を控除した残額を返還することとされています。

ただし、具体的な精算内容は、法令や有効な契約条項等に従って判断されます。

② 保証金

保証金は、土地や建物の賃貸借契約において、賃借人が賃貸人に交付する一時金です。

敷金と同様に、債務の担保を目的とするものもありますが、契約によっては、一定額を償却する条件が設けられている場合などもございます。

例えば、保証金の一部は契約終了時に返還されるものの、残りの部分は返還されないという契約も考えられます。

このような場合には、保証金全体を一律に預り金として扱うのではなく、返還される部分と返還されない部分について、それぞれの性格を検討する必要がございます。

経済的な特徴

預り金的性格を有する一時金は、原則として返還が予定されているため、その元本全額を賃料の前払いと考えることはできません。

一方、賃貸人は、契約期間中、その金銭を預かることによる経済的利益を得ることがございます。

そのため、不動産鑑定評価では、預り金に係る運用益等を考慮することによって、賃貸借全体の経済的対価を検討する場合がございます。

（4）その他の一時金・複合的な性格を有する一時金

賃貸借契約においては、契約更新、権利の譲渡、建物の増改築、契約条件の変更等に伴って、一時金が授受されることがございます。

これらは、賃料の前払い又は預り金という性格だけでは十分に説明できない場合があり、授受の目的や契約内容を個別に検討する必要がございます。

① 更新料

賃貸借契約の更新に際して授受される一時金です。

契約を継続することの対価、賃料の補充・前払いなど、複合的な性格を有する場合がございます。

したがって、更新料を一律に賃料とは無関係な一時金として扱うことは適切ではございません。

② 名義書換料・譲渡承諾料

借地権の譲渡等に伴い、土地所有者の承諾を得る際に授受されることがある一時金です。

権利の譲渡や契約当事者の変更に伴う経済的な利害調整、承諾の対価等としての性格を有する場合がございます。

③ 建替承諾料・増改築承諾料

借地上の建物を建て替え、又は増改築する際に、契約上必要な土地所有者の承諾等に伴って授受されることがある一時金です。

建物の建替えや増改築によって、土地所有者と借地権者の将来の経済的利益が変化する場合もあり、その影響を踏まえて検討する必要がございます。

④ 条件変更承諾料

建物の用途、構造、規模など、借地契約上の条件を変更する際に授受されることがある一時金です。

契約条件の変更によって借地権者が新たな経済的利益を得る場合などには、その利益や土地所有者側への影響が検討事項となります。

経済的な特徴

これらの一時金については、単に名称や授受の時期から性格を判断することはできません。

また、これらの一時金が常に法律上当然に発生するというものでもございません。

契約条項、当事者間の合意、関係法令、取引慣行、具体的な事情等を踏まえて、その性質や授受の根拠を確認する必要がございます。

（5）実質賃料と支払賃料の関係

不動産鑑定評価では、一時金と賃料の経済的な関係を理解するうえで、**「実質賃料」と「支払賃料」**の区別が重要です。

実質賃料とは、賃貸人が不動産の賃貸借によって得る、賃料算定期間に対応する適正なすべての経済的対価をいいます。

一方、支払賃料とは、各支払時期に実際に支払われる賃料をいいます。

例えば、月額の地代や家賃が同じであっても、権利金等の一時金が授受される契約と、授受されない契約とでは、賃貸人が得る経済的利益が異なる場合がございます。

そのため、不動産鑑定評価では、支払賃料に加え、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額、預り金的性格を有する一時金の運用益等を考慮して、実質賃料を把握します。

概念的には、次のような関係となります。

実質賃料 ＝ 支払賃料 ＋ 前払的一時金の運用益・償却額 ＋ 預り金的一時金の運用益

なお、これは基本的な考え方を示したものであり、具体的な算定では、一時金の経済的性格、契約期間、運用利回り、償却方法等を適切に検討する必要がございます。

また、共益費その他の名目で支払われる金銭についても、その実質的な内容によっては賃料に相当する部分が含まれる場合がございます。

（6）一時金の性格を判断する際の留意事項

一時金の法的・経済的な性格は、名称によって一律に決まるものではございません。

例えば、同じ「保証金」という名称であっても、全額返還される契約と、一部が償却される契約とでは、その経済的性格が異なります。

また、同じ「権利金」という名称であっても、借地権の設定対価としての性格が強いものと、賃料の前払いとしての性格が強いものとでは、検討の内容が異なります。

したがって、個別の一時金については、次のような点を総合的に検討することが重要です。

• 一時金を授受する目的
• 契約書における定め及び合意内容
• 一時金の返還の有無と返還条件
• 賃料水準との経済的な関係
• 一時金の授受によって取得する権利利益
• 契約期間及び残存期間
• 地域における取引慣行
• 一時金の授受が将来の収益や権利関係に及ぼす影響

特に、地代や家賃の適正水準を判断する場合には、毎月の支払賃料だけでなく、一時金を含めた契約条件全体を確認する必要がございます。

（7）一時金と不動産鑑定評価の関係

一時金の授受は、賃料の鑑定評価だけでなく、借地権や底地、収益用不動産の価格にも影響する場合がございます。

例えば、借地権の価格を検討する際には、借地権設定時に授受された一時金や、将来の更新料等に関する契約条件が、借地権者に帰属する経済的利益に影響することが考えられます。

一方、底地の価格を検討する際には、実際の地代収入や将来授受される一時金等が、土地所有者に帰属する経済的利益に影響する場合がございます。

また、賃貸マンション、事務所ビル、店舗等の収益用不動産については、賃料収入だけでなく、敷金・保証金等の返還債務や運用益、その他の契約条件等が価格形成上の検討事項となる場合がございます。

このように、一時金の性格を正しく把握することは、不動産の価格及び賃料を適切に判断するための重要な要素でございます。

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3．当社における調査・分析の考え方

不動産の経済価値を適切に把握するためには、土地や建物の物理的な状態だけでなく、その不動産について成立している権利利益の内容を十分に検討する必要がございます。

特に、借地権・底地のように複数の権利利益が存在する不動産や、権利金・保証金・更新料等の一時金が関係する賃貸借契約については、表面的な価格や賃料だけで判断することは適切ではございません。

当社では、不動産鑑定評価基準の考え方を基本とし、権利関係、契約内容、市場性、収益性等を総合的に分析することを重視しております。

また、依頼目的に応じて、不動産鑑定評価、簡易の価格等調査、権利関係の調査、その他のご相談など、適切な業務内容をご提案いたします。

不動産の権利関係を正しく把握し、その権利関係から生じる経済的利益を客観的・専門的に分析することが、不動産の適正な価格や賃料を判断する基礎であると考えております。

借地権・底地の価格、地代の設定・改定、権利金や各種一時金の妥当性などについてお困りの際には、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産鑑定評価手法等

土地の手法

取引事例比較法

　取引事例比較法の特徴は、次の4点に整理できます。

• 市場で実際に成立した取引価格を基礎とする。
• 事情補正・時点修正を行う。
• 地域要因及び個別的要因を比較して価格を求める。
• 市場性を有する不動産の評価に最も適した基本的手法である。

収益還元法（土地残余法）

　土地残余法は、次の流れで価格を求めます。

1. 最有効使用を前提とした土地・建物一体の純収益を把握する。
2. 建物に帰属する純収益（建物への投下資本に対応する収益）を控除する。
3. 残余を土地に帰属する純収益とする。
4. 土地還元利回りで還元し、土地価格を求める。

開発法

　開発法は、概ね次の手順で価格を求めます。

1. 開発後の最有効使用を想定する。
2. 開発後の総販売価格（総収益）を査定する。
3. 開発に必要な費用を算定する。
   • 造成費
   • 建築費（必要な場合）
   • 設計監理費
   • 販売費
   • 一般管理費
   • 租税公課
   • 資金調達費
   • 適正な事業利益
4. 総販売価格から開発費用等を控除し、開発前の土地価格を求める。

土地・建物の手法

原価法

　原価法では、概ね次の手順で価格を求めます。

1. 土地価格を査定する（通常は取引事例比較法等による。）
2. 建物の再調達原価を算定する。
3. 建物の減価修正を行う。
   • 物理的減価
   • 機能的減価
   • 経済的減価
4. 土地価格と建物価格を合算し、積算価格を求める。

収益還元法

　収益還元法では、一般に次の手順で価格を求めます。

1. 対象不動産の最有効使用を判定する。
2. 将来得られる総収益を査定する。
3. 運営費等を控除して純収益を算定する。
4. 還元利回り又は割引率を査定する。
5. 純収益（及び復帰価格）を現在価値に還元し、収益価格を求める。

区分所有建物及びその敷地（マンション）の手法

原価法

　区分所有建物では、一般的に次の手順で積算価格を求めます。

1. 敷地価格を査定する。
2. 建物全体の再調達原価を算定する。
3. 建物全体について減価修正を行う。
4. 対象住戸の専有部分及び共用部分の持分を反映する。
5. 敷地利用権（共有持分）の価値を加味し、積算価格を求める。

取引事例比較法

　取引事例比較法では、一般に次の手順で価格を求めます。

1. 類似する区分所有建物の取引事例を収集・選択する。
2. 事情補正及び時点修正を行う。
3. 地域要因を比較する。
4. 個別的要因を比較する。
5. 比準価格を試算する。

収益還元法

　収益還元法では、一般に次の手順で収益価格を求めます。

1. 最有効使用を前提に賃料水準を査定する。
2. 総収益を算定する。
3. 管理費、修繕費、公租公課等を控除し純収益を算定する。
4. 還元利回り又は割引率を査定する。
5. 純収益（及び復帰価格）を現在価値に還元し、収益価格を求める。

不動産鑑定・簡易の価格等調査・その他相談等

同族間・親族間・関連会社間の不動産取引・賃貸借に関するご相談について

　同族間・親族間・関連会社間で不動産を売買したり、賃貸借契約を締結したりする場合には、第三者間の取引とは異なり、取引価格や賃料が当事者の意思によって自由に決められることがあります。

　しかし、税務上は、その取引価格や賃料が市場の実勢から著しく乖離している場合、適正な時価や適正賃料を基準として課税関係が判断されることがあります。その結果、取引内容によっては、贈与税、所得税、法人税その他の税務上の問題が生じる可能性があります。

　このようなケースでは、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて適正な価格又は賃料を判定することにより、取引条件の合理性を客観的に検討することができます。また、売買や賃貸借の契約締結前に適正価格・適正賃料を確認しておくことで、当事者間の認識の違いや将来の紛争を未然に防ぐことにも役立ちます。

　当事務所では、次のようなご相談に対応しております。

• 親族間で不動産を売買する場合の適正価格の検討
• 同族会社と役員・株主との間で行う売買価格の検討
• 関連会社間における不動産売買価格の検討
• 親族間・同族会社間の適正賃料の検討
• 事業承継や相続に伴う不動産の価格・賃料の検討
• 税務上の説明資料や客観的な価格資料の作成

　不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士が中立・公正な立場から価格又は賃料を判定する公的な専門資料です。取引の合理性を客観的に示す資料の一つとして、税務対応や関係者への説明資料として活用されることがあります。

　「この価格で売買して問題ないだろうか」「親族間の賃料設定は適正だろうか」「税務上のリスクをできるだけ抑えたい」とお考えの方は、契約締結前にぜひご相談ください。

※不動産鑑定評価書は、個別事案における適正な価格又は賃料を専門的見地から判定するものであり、税務当局の課税判断を保証するものではありません。具体的な税務上の取扱いについては、税理士等の専門家と連携しながら対応することをお勧めします。

現物出資・減損会計・賃貸等不動産の開示に関する不動産鑑定のご案内

　企業が保有する不動産は、売買だけでなく、現物出資、企業再編、減損会計、賃貸等不動産の時価開示など、さまざまな会計・財務上の場面で適正な価格の把握が求められることがあります。

　このような場合には、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を活用することで、市場性や収益性などを踏まえた客観的な価格を専門的な見地から把握することができます。

　例えば、次のようなケースでご利用いただいております。

• 現物出資を行う際の不動産の適正価格の把握
• 企業再編、組織再編、M&A等に伴う不動産価格の検討
• 固定資産の減損会計における回収可能価額の検討資料
• 賃貸等不動産の時価開示における参考資料
• 保有不動産の時価把握や資産価値の見直し
• 金融機関、監査法人、株主等への説明資料としての活用

　不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、不動産鑑定士が中立・公正な立場から作成する専門資料です。会計・財務上の判断に必要な客観的資料の一つとして活用され、経営判断の透明性や説明責任の向上にも役立ちます。

　また、当事務所では、ご依頼の目的を丁寧にお伺いし、必要に応じて公認会計士、税理士、弁護士などの専門家と連携しながら、目的に応じた不動産鑑定評価をご提案いたします。

　「現物出資を予定している」「減損会計への対応が必要になった」「賃貸等不動産の時価を把握したい」など、不動産の評価についてお困りの際は、お気軽にご相談ください。

※不動産鑑定評価は、会計基準や関係法令に基づく判断に用いられる参考資料の一つです。最終的な会計処理や開示方法については、適用される会計基準や監査上の要請等を踏まえ、公認会計士等の専門家とご確認ください。

少額の賃料改定に関するご相談について

　賃料改定では、「現在の賃料は適正なのか」「貸主・借主から賃料の増額（減額）を求められたが、どのように対応すればよいかわからない」といったご相談を多くいただきます。

　一方で、賃料の改定額が比較的少額の案件では、不動産鑑定評価書を作成すると、その費用が改定額に対して大きな負担となる場合があります。

　このような場合には、不動産鑑定評価を実施せず、不動産鑑定評価基準や不動産鑑定実務の考え方に基づき、賃料改定の基本的な考え方、市場賃料との比較方法、賃料形成要因などについて、分かりやすくご説明いたします。

　また、対象不動産の個別事情を踏まえ、賃料改定の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、貸主・借主双方の任意交渉に活用できる資料をご提供いたします。

　「まずは現在の賃料が適正か知りたい」「鑑定評価までは必要ないが、専門家の意見を参考にしたい」「円満な話し合いに向けた資料が欲しい」とお考えの方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、賃料改定に関する説明資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。

少額の立退料に関するご相談について

　立退料をめぐるトラブルでは、「提示された金額が適正なのかわからない」「もう少し交渉できるのではないか」とお悩みになる方が少なくありません。

　一方で、立退料が比較的少額の案件では、不動産鑑定評価書を作成すると、その費用が立退料に対して大きな負担となる場合があります。

　このような場合には、不動産鑑定評価を実施せず、不動産鑑定評価基準や不動産鑑定実務の考え方に基づき、借家権価格、移転費用その他立退料を構成する要素について、分かりやすくご説明いたします。

　また、個別の事情を踏まえ、立退料の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、相手方との任意交渉に活用できる資料をご提供いたします。

　「まずは適正な立退料の考え方を知りたい」「鑑定評価までは必要ないが専門家の意見を参考にしたい」という方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、交渉に役立つ資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。

継続賃料の改定に関するご相談について（ご注意ください）

　賃料の増額・減額交渉において、「価格調査書」や「賃料調査書」が提示されることがあります。しかし、提示された資料が新規賃料を前提として作成されたものである場合、継続賃料の改定交渉にそのまま用いることは適切ではない場合があります。

　継続賃料の改定は、現在の賃貸借契約を前提として行われるものであり、新規に賃貸借契約を締結する場合の賃料（新規賃料）とは、価格形成の考え方や評価方法が異なります。

　そのため、新規賃料水準を基礎とした価格調査書等のみを根拠として大幅な賃料増額（又は減額）を求められた場合には、その内容が継続賃料の評価手法に照らして適切であるかを十分に確認することが重要です。

　当事務所では、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定実務に基づき、継続賃料と新規賃料の違い、賃料改定の考え方、並びに提示資料の妥当性について分かりやすくご説明いたします。また、比較的少額の案件については、不動産鑑定評価を実施せず、継続賃料の考え方や交渉のポイントを整理した説明資料を作成し、円満な話し合いに向けた任意交渉を支援いたします。

　「提示された資料が継続賃料の検討に適したものか知りたい」「大幅な賃料改定を求められて困っている」「鑑定評価までは必要ないが、専門家の意見を参考にしたい」という方は、お気軽にご相談ください。

※本サービスは、不動産鑑定評価書の作成に代わるものではなく、継続賃料に関する説明資料の作成及び専門的な助言を行うものです。必要に応じて、不動産鑑定評価や弁護士等の専門家との連携についてもご案内いたします。